Voor particulieren


Aankoop eigen woning door fiscale partners

In de Wet overige fiscale maatregelen 2022 wordt een wijziging van de eigenwoningregeling voorgesteld voor de situatie dat twee partners samen een eigen woning kopen.

Bron: Overige fiscale maatregelen

Ingangsdatum: 1-1-2022

Status: Wetsvoorstel

Op 14 april 2017 stuurde de staatssecretaris van Financiën een brief naar de Tweede Kamer over de fiscale gevolgen van het (toen nog) wetsvoorstel tot beperking van de wettelijke gemeenschap van goederen. De brief deed nogal wat stof opwaaien. Uit de brief bleek dat partners die samen een woning kopen, ongewild geconfronteerd kunnen worden met beperking van de renteaftrek. In het besluit van 30 januari 2018 heeft de staatssecretaris geprobeerd een oplossing te vinden voor de renteaftrekbeperking in deze situatie. In het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen wordt dit besluit in gewijzigde vorm gecodificeerd. Dit wetsvoorstel moet op 1 januari 2022 ingaan. In deze bijdrage bespreken we eerst de situatie uit de brief van 14 april 2017 en het besluit van 30 januari 2018. Als je hiervan al voldoende op de hoogte bent, kun je dat gedeelte overslaan en direct met lezen beginnen in het derde deel: de voorgestelde wijziging in het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2022. Direct naar:

De brief van 14 april 2017

De genoemde aftrekbeperking die de brief van 14 april 2017 benoemt, ontstaat als twee partners met ieder een afzonderlijk eigenwoningverleden samen een woning kopen. Onder eigenwoningverleden verstaan we: 1. de eigenwoningreserve; 2. de bestaande eigenwoningschuld (de eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt); 3. de verstreken looptijd van eerdere eigenwoningschulden; 4. de aflossingsstand voor schulden die onder het nieuwe recht (vanaf 2013) vallen. Het eigenwoningverleden van de ene partner hoeft niet gelijk te zijn aan het eigenwoningverleden van de andere partner. Zo kan de ene partner in het verleden wel een eigen woning hebben gehad, terwijl de andere partner altijd heeft gehuurd. In onderstaand voorbeeld lees je waarom dit volgens de staatssecretaris tot een aftrekbeperking leidt.

Voorbeeld

Gert verkoopt op 1 januari 2022 zijn huidige eigen woning voor € 300.000. Hij had deze woning gekocht op 1 januari 2011. Destijds had hij deze woning gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Gert realiseert een eigenwoningreserve van € 100.000. Na verkoop van de woning trekt Gert in bij zijn vriendin Karin. Op 1 april 2022 trouwen Gert en Karin in de wettelijke gemeenschap van goederen. Gert en Karin kopen op 1 juli 2022 een nieuwe woning. Karin heeft nooit een eigen woning gehad en heeft dus ook geen eigenwoningverleden. Gert en Karin kopen de nieuwe woning voor een bedrag van € 400.000.

Zij sluiten een annuïtaire hypotheek van € 200.000 met een looptijd van 360 maanden en een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000. Gert financiert een bedrag van € 100.000 uit de overwaarde gerealiseerd uit de verkoop van zijn vorige woning. De woning en de hypotheek zitten in de huwelijksgemeenschap van Gert en Karin. Zij verwerven ieder een aandeel in de eigen woning van 50% en ieder een aandeel in de hypotheek van 50%. Doordat Gert vanuit zijn privévermogen een bedrag van € 100.000 gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning, ontstaat een vergoedingsrecht van Gert op de gemeenschap van € 100.000. Schematisch ziet de situatie er als volgt uit:

Aflossingsvrije hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Totaal

Gert

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

Karin

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

Totaal

€ 100.000

€ 200.000

€ 300.000

Vervolg voorbeeld

Gert verwerft een woning van € 200.000 en moet zijn eigenwoningreserve inbrengen. Hij mag dus € 100.000 maximaal in box 1 lenen. Dit bedrag mag Gert lenen onder het overgangsrecht. Hij heeft echter een aandeel in de hypotheek van € 150.000 (een bedrag van € 100.000 annuïtair en een bedrag van € 50.000 aflossingsvrij). Een bedrag van € 50.000 zit in box 3. Het bedrag van € 100.000 dat tot box 1 behoort, is voor Gert een bestaande eigenwoningschuld met nog een renteaftrektermijn van 240 maanden. Karin heeft ook een aandeel in de hypotheek van € 150.000. Een bedrag van € 50.000 betreft haar aandeel in de aflossingsvrije hypotheek. Dat bedrag valt in box 3. Karin heeft geen recht op overgangsrecht en moet dus voor haar gehele aandeel in de hypotheek een annuïtaire hypotheek sluiten. Ondanks het feit dat Gert zijn gehele eigenwoningreserve inbrengt, behoort toch een bedrag van € 100.000 tot box 3 en is de renteaftrek over dat deel van de schuld niet toegestaan.

Let op

Als gevolg van de lage rente kiezen klanten steeds vaker voor een aflossingsvrije hypotheek zonder renteaftrek. In veel gevallen is de maandlast lager dan een annuïtaire hypotheek in box 1 met renteaftrek. Uiteraard moeten klanten wel goed op de hoogte zijn van de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek.

Samenwonen / huwelijkse voorwaarden

Als partners niet trouwen in de wettelijke gemeenschap van goederen, maar gaan samenwonen of trouwen op huwelijkse voorwaarden (koude uitsluiting), dan is het resultaat hetzelfde. De woning behoort niet tot de huwelijksgemeenschap, maar wordt gezamenlijk gekocht en is dus wel gezamenlijk eigendom, net als de schuld. Beide partners hebben in dat geval ook ieder een aandeel van 50% in de hypotheek.

Vervolg voorbeeld

Stel dat Gert en Karin niet trouwen, maar gaan samenwonen. Zij worden samen eigenaar van de nieuwe woning. In dat geval wordt de totale hypotheek van € 300.000 nog steeds voor 50% toegerekend aan Gert en zit € 50.000 in box 3. Een bedrag van € 50.000 van de aflossingsvrije hypotheek wordt toebedeeld aan Karin en zit ook in box 3.

Deel dit artikel: