Voor particulieren


Vervolg Aankoop eigen woning door fiscale partners

Besluit van 30 januari 2018

Bron: Overige fiscale maatregelen

Ingangsdatum: 1-1-2022

Status: Wetsvoorstel

Besluit van 30 januari 2018

In het besluit van 30 januari 2018 geeft de staatssecretaris een oplossing voor deze ongewenste aftrekbeperking. Partners mogen ervoor kiezen om het eigen woningverleden onderling te verdelen. Waarbij ieder de helft van het eigen woningverleden krijgt toebedeeld. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. Je zou denken dat de situatie voor Gert en Karin is opgelost als zij een beroep doen op het goedkeurend besluit. De gehele rente van de hypotheek is dan aftrekbaar. Als Gert en Karin na een aantal jaren uit elkaar gaan, heeft dit gevolgen die zij zich destijds bij de keuze voor het besluit wellicht niet hebben gerealiseerd.

Voorbeeld

Stel dat Gert en Karin een beroep doen op het goedkeurend besluit. Het eigenwoningverleden van Gert gaat voor de helft over op Karin. Dat betekent dat Karin een eigenwoningreserve krijgt van € 50.000 en dat de eigenwoningreserve van Gert afneemt tot een bedrag van € 50.000. Gert draagt de helft van zijn overgangsrecht over op Karin. Zij heeft nu dus een bestaande eigenwoningschuld van € 100.000 met een resterende renteaftrektermijn van 240 maanden. De gehele hypotheek van Gert en Karin kwalificeert nu als eigenwoningschuld:

Aflossingsvrije hypotheek (bestaande eigenwoningschuld)

Annuïteitenhypotheek (bestaande eigenwoningschuld)

Annuïteitenhypotheek

Totaal

Gert

€ 50.000

€ 50.000

€ 50.000

€ 150.000

Karin

€ 50.000

€ 50.000

€ 50.000

€ 150.000

Totaal

€ 100.000

€ 100.000

€ 100.000

€ 300.000

240 maanden renteaftrek

360 maanden looptijd, maar 240 maanden renteaftrek

360 maanden looptijd

Vervolg voorbeeld

In deze situatie hadden Gert en Karin eventueel ook kunnen kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 en een annuïtaire hypotheek van € 100.000. We zijn inmiddels tien jaar verder en het huwelijk van Gert en Karin is gestrand. Zij besluiten de gezamenlijke woning te verkopen voor € 460.000. De huidige hypotheek bestaat uit een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en de annuïteitenhypotheek bedraagt nog € 155.000. Gert heeft nog een vergoedingsrecht op de gemeenschap. Hij heeft destijds € 100.000 uit zijn privévermogen geïnvesteerd. De vergoeding wordt bepaald op basis van de beleggingsleer en bedraagt € 100.000 / € 400.000 x € 460.000 = € 115.000. Bij verkoop van de gezamenlijke woning wordt de opbrengst als volgt verdeeld:

Woning

Aflossingsvrije hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Vergoedingsrecht Gert

Opbrengst verkoop woning

Verdeling opbrengst

Totaal

Gert

€ 115.000

€ 45.0000

€ 160.000

Gemeenschap

€ 460.000

-/- € 100.000

-/- € 155.000

-/- € 115.000

€ 90.000

Karin

€ 45.000

€ 45.000

Vervolg voorbeeld

Karin wil graag een nieuwe woning kopen. De koopprijs bedraagt € 220.000. De eigenwoningreserve van Karin bedraagt (€ 460.000 -/- € 255.000) / 2 = € 102.500.

Ze ontvangt maar een bedrag van € 45.000 en moet dus € 175.000 lenen om de woning te kopen. Dat betekent dat een bedrag van € 220.000 -/- € 102.500 = € 117.500 in box 1 zit. Een bedrag van € 57.500 zit dan in box 3.

Een deel van de lening in box 1 van € 117.500 valt wel onder het overgangsrecht en dat deel mag Karin eventueel aflossingsvrij lenen. De renteaftrektermijn van dat deel is nog 120 maanden.

Samenwonen / huwelijkse voorwaarden Ook samenwoners en partners die op huwelijkse voorwaarden trouwen, kunnen een beroep doen op het goedkeurend besluit. De hierboven beschreven voor- en nadelen gelden dan ook voor hen. Samenwoners of partners die getrouwd zijn op huwelijkse voorwaarden en waarbij de woning niet in de huwelijksgemeenschap zit, hebben nog een andere oplossing. Zij kunnen kiezen voor een onderlinge draagplichtovereenkomst. Ze spreken af wie van welke hypotheek de draagplicht heeft.

Vervolg voorbeeld

Gert en Karin gaan samenwonen. Zij financieren de aankoop van de woning met een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en een annuïteitenhypotheek van € 200.000.

Gert en Karin financieren nu geheel volgens de fiscale regels. Gert brengt zijn eigenwoningreserve in en houdt zijn bestaande eigenwoningschuld. Karin financiert haar hele hypotheek op basis van de nieuwe fiscale regels. De gehele schuld van € 300.000 zit nu in box 1.

Zie ook de tabel hieronder

Aflossingsvrije hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Bedrag

€ 100.000

€ 200.000

Looptijd

240 maanden renteaftrek

360 maanden looptijd

Draagplicht

Gert

Karin

Deel dit artikel: