Voor particulieren


Vervolg aankoop eigen woning door fiscale partners

Vervolg Wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2022

Bron: Overige fiscale maatregelen

Ingangsdatum: 1 januari 2022

Status: Wetsvoorstel

3. Aflossingsstand

Koop je na 1 januari 2013 een nieuwe woning, dan behoort de hypotheek tot box 1 als je deze annuïtair of lineair in ten hoogste 360 maanden aflost. Verkoop je de woning na 120 maanden, dan wordt bepaald wat de hoogte is van de nog resterende schuld in box 1. Een eventuele nieuwe hypotheek voor zover deze de oude hypotheek niet overtreft, moet dan in de resterende 240 maanden worden afgelost. Is de nieuwe hypotheek lager dan de oude schuld, dan is het verschil de aflossingsstand. Dit bedrag blijft staan en als je na verloop van tijd weer een nieuwe hypotheek afsluit omdat je gaat verbouwen of weer gaat verhuizen, dan herleeft voor de aflossingsstand weer het aflosschema van 240 maanden.

Voorbeeld

Voorbeeld Nicole en Peter Nicole heeft op 1 oktober 2013 een appartement gekocht. Zij heeft dit appartement gefinancierd met een annuïtaire hypotheek van € 200.000. Nicole verkoopt op 1 oktober 2019 het appartement voor een bedrag van € 240.000. De hoogte van de hypotheek bedraagt dan nog € 170.000. Nicole gaat vervolgens bij haar vriend Peter wonen. Nicole sluit geen nieuwe hypotheek en daarmee is haar aflossingsstand € 170.000 met een looptijd van 288 maanden.

Overgang aflossingsstand bij trouwen Op basis van de huidige wet wordt de aflossingsstand van een van de partners toegerekend aan de beide partners naar rato van de gerechtigdheid in de huwelijksgemeenschap. Ook als er geen sprake is van een eigen woning in de huwelijksgemeenschap, dan nog wordt aflossingsstand verdeeld over beide partners.

Voorbeeld

Vervolg voorbeeld Nicole en Peter Nicole en Peter wonen samen in de huurwoning van Peter. Op 1 juni 2020 trouwen zij in de wettelijke gemeenschap van goederen. De helft van de aflossingsstand van Nicole wordt nu toebedeeld aan Peter. De aflossingsstand van Peter bedraagt nu € 85.000 met een looptijd van 288 maanden. Vier jaar later gaan Nicole en Peter uit elkaar. Vervolgens koopt Peter in 2028 een eigen woning voor € 300.000. Hij wil de aankoop van deze woning financieren met een hypotheek van € 300.000. Als hij de gehele lening tot box 1 wil rekenen, dan moet hij een annuïtaire hypotheek van € 85.000 afsluiten met een looptijd van 288 maanden en een annuïtaire hypotheek van € 215.000 met looptijd van 360 maanden.

Uit het wetsvoorstel blijkt dat de staatsecretaris overgang van de aflossingsstand wil laten vervallen. Dat betekent dat de aflossingsstand blijft bij degene die deze ook heeft gerealiseerd.

Vervolg voorbeeld Nicole en Peter Op het moment dat Nicole en Peter trouwen, blijft de aflossingsstand van € 170.000 met een looptijd van 288 maanden van Nicole. Gaan zij naar vier jaar uit elkaar en koopt Peter in 2028 een eigen woning, dan mag hij de volledige € 300.000 annuïtair financieren met een looptijd van 360 maanden.

Nog onduidelijk is: Wat betekent dit wetsvoorstel voor de belastingplichtigen die de afgelopen drie jaar op basis van de eerdere uitleg een minder gunstige hypotheek hebben moeten afsluiten? Is er sprake van overgangsrecht?

Aflossingsstand bij gezamenlijke aankoop nieuwe eigen woning

Kopen partners samen een eigen woning en heeft een van die partners een aflossingsstand, dan moet deze partner bij de nieuwe financiering rekening houden met de aflossingstand. Bij een gezamenlijke financiering van de eigen woning kan dit leiden tot een ongewenste aftrekbeperking.

Vervolg voorbeeld Nicole en Peter Nicole en Peter wonen samen in de huurwoning van Peter. Op 1 juni 2020 trouwen zij in de wettelijke gemeenschap van goederen. Zij gaan niet uit elkaar, maar besluiten op 1 december 2022 samen een nieuwe woning te kopen voor € 300.000. De eigenwoningreserve van Nicole is na drie jaar vervallen, dus Nicole en Peter sluiten een hypotheek van € 300.000, bestaande uit een annuïtaire hypotheek van € 150.000 met een looptijd van 288 maanden een annuïtaire hypotheek van € 150.000 met een looptijd van 360 maanden. De woning en de hypotheek behoren tot de huwelijksgemeenschap. Dit betekent dat de hypotheek voor de helft aan Nicole wordt toebedeeld. Zij heeft dan een annuïtaire hypotheek van € 75.000 met een looptijd van 288 maanden en een annuïtaire hypotheek van € 75.000 met een looptijd van 360 maanden. Nicole heeft haar aflossingstand niet gebruikt. Een bedrag van € 75.000 zit in box 3. Er resteert een aflossingsstand voor Nicole van € 75.000 met een looptijd van 288 maanden.

In de nieuwe regeling vervalt de aflossingstand als die op gezamenlijk niveau is toegepast. Als in de gezamenlijke hypotheek rekening is gehouden met de aflossingsstand, dan zit de hele hypotheek in box 1.

Vervolg voorbeeld Nicole en Peter Nicole en Peter hebben de aankoop van hun nieuwe woning gefinancierd met een annuïtaire hypotheek van € 150.000 met een looptijd van 288 maanden een annuïtaire hypotheek van € 150.000 met een looptijd van 360 maanden. De aflossingsstand van Nicole is toegepast conform het aandeel van Nicole in de totale schuld. Er is geen sprake van een schuld in box 3. De gehele schuld valt in box 1. Er resteert bij Nicole een aflossingsstand van € 20.000 Stel dat Nicole en Peter tien jaar na aankoop van de nieuwe woning uit elkaar gaan. De hoogte van de oorspronkelijke hypotheek met een looptijd van 288 maanden van € 150.000 is nu nog € 90.000. De hoogte van de oorspronkelijke hypotheek met een looptijd van 360 maanden van € 150.000 bedraagt nog € 110.000. Nicole en Peter hebben bij verkoop van de woning ieder nog een aflossingstand van € 45.000 met een looptijd van 168 maanden en een aflossingstand van € 55.000 met een looptijd van 240 maanden. Peter heeft een aflossingstand die gedeeltelijk voortvloeit uit de oude aflossingstand van Nicole. Verder heeft Nicole nog een aflossingsstand van € 20.000 met een looptijd van 288 maanden.

De beoogde regeling uit het wetsvoorstel geldt ook bij samenwonen en huwelijkse voorwaarden onder koude uitsluiting. Als Nicole en Peter bijvoorbeeld zouden samenwonen, wordt eveneens op gezamenlijk niveau beoordeeld of de aflossingsstand is toegepast.

Nog onduidelijk is: Wat betekent dit wetsvoorstel voor degenen die de afgelopen jaren een draagplichtovereenkomst hebben gesloten en de woning 50/50 in eigendom hebben? Hoe wordt dan de aflossingsstand verdeeld?

4. De gevolgen van overlijden voor de toepassing van de eigenwoningregeling

In de voorgestelde wetswijziging worden ook de gevolgen bij overlijden aangepast. Bij overlijden wordt een vereenvoudiging van de huidige regelgeving voorgesteld. Deze sluit aan op de eerder behandelde wijzigingen. Achtereenvolgens gaan we in op:

a. overlijden aanmerken als vervreemding; b. overlijden en de bijleenregeling; c. overlijden en een aflossingsstand; d. overlijden en het aflossingsschema; e. overlijden en de kwalificatie BEWS en aftrektermijn.

Overlijden aanmerken als vervreemding Sinds 2013 gaat bij overlijden de EWR en de aflossingsstand over op de partner. Dit gebeurt omdat nu in de wet is bepaald dat bij overlijden geen sprake is van vervreemding of verkrijging door de partner. De voorgestelde wetswijziging sluit aan bij de situatie van voor 2013. Het overlijden leidt altijd tot een vervreemding van de eigen woning.

Overlijden en de bijleenregeling Als bij overlijden sprake is van een vervreemding, ontstaat er altijd een EWR bij de overleden belastingplichtige. De vraag is wat er met deze EWR gebeurt. Gaat deze over op de partner bij overlijden? Nee, zo stelt het wetsvoorstel. De EWR is gekoppeld aan de belastingplichtige en vervalt dus van rechtswege bij overlijden.

Overlijden en een aflossingsstand In de huidige regeling wordt overlijden niet aangemerkt als vervreemding als de partner de woning verkrijgt krachtens erfrecht. In de voorgestelde regeling wijzigt dat. Er is sprake van een vervreemding. De EWR (zie b) vervalt in het voorstel, die is gekoppeld aan het subject van heffing de belastingplichtige. De aflossingsstand die ontstaat bij overlijden, vervalt eveneens in het voorstel. Deze gaat niet over op een andere belastingplichtige.

Overlijden en het aflossingsschema Als er sprake is van een aflossingsschema en een van de partners overlijdt, dan vererft (een deel van) de woning en de af te lossen schuld. De langstlevende moet dit aflossingsschema voortzetten. Dit is nu het geval en dat blijft in de voorgestelde wetswijziging ook zo.

Overlijden en de kwalificatie BEWS en aftrektermijn Er zijn ook belastingplichtigen die een EWS hebben die onder het overgangsrecht valt: de aflossingsvrije en spaarhypotheken van voor 2013. In de huidige regeling gaat dit overgangsrecht over op de partner die (een deel van) de woning inclusief lening erft. In de voorgestelde regeling blijft dat het geval, maar er wordt een keuze toegevoegd. De langstlevende partner kan kiezen voort te zetten, maar mag dit leningdeel ook omzetten in een nieuwe annuïtaire lening met een looptijd van 360 maanden.

Conclusie

Sinds 2001 wordt met iedere wijziging van de eigenwoningregeling beoogd het regime eenvoudiger te maken. Tot nu toe maakt iedere wijziging het regime vaak juist complexer. Niet in de laatste plaats doordat bij de introductie van een wetswijziging het bestaande regime geëerbiedigd wordt. Ook bij de wijzigingen in deze bijdrage moeten we afwachten of het regime eenvoudiger wordt dan nu het geval is. Feitelijk worden we na 1 januari 2022 weer geconfronteerd met een nieuw eigenwoningregime, terwijl de regeling die geldt van 2013 tot en met 2021 gewoon blijft bestaan. Daarnaast zijn er nog een aantal zaken die niet duidelijk zijn. Het is te hopen dat de staatssecretaris deze punten nog verduidelijkt of eventueel aanvult. Echte vereenvoudiging van het eigenwoningregime kan alleen worden bereikt door de renteaftrek in box 1 te schrappen en de eigen woning in box 3 te plaatsen. Gezien de lage rente lijkt de tijd daar nu wel bij uitstek rijp voor te zijn. Wellicht dat een volgend kabinet hier een begin mee gaat maken.

Deel dit artikel: