Voor particulieren


Vervolg aankoop eigen woning door fiscale partners

Wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2022

Bron: Overige fiscale maatregelen

Ingangsdatum: 1 januari 2022

Status: Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2022 wordt een voorstel gedaan de eigenwoningregeling in partnerschapssituaties te vereenvoudigen. De staatssecretaris geeft een aantal aanpassingen aan. De wetswijziging ziet op de volgende punten:

  1. De eigenwoningreserve
  2. De bestaande eigenwoningschuld (toepassing van het overgangsrecht)
  3. Aflossingsstand
  4. De gevolgen van overlijden voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

1. De eigenwoningreserve

De wijzigingen op het gebied van de eigenwoningregeling zien enerzijds op de overgang van de eigenwoningreserve als twee mensen trouwen. Daarnaast zien de wijzigingen op de inbreng van de eigenwoningreserve als twee partners samen een nieuwe woning kopen.

Overgang eigenwoningreserve bij trouwen Toen in 2004 de bijleenregeling werd ingevoerd, was het uitgangspunt dat de eigenwoningreserve persoonlijk was. Sinds 2013 bepaalt de wet dat de eigenwoningreserve bij een huwelijk wordt verdeeld naar rato van de gerechtigdheid tot de huwelijkse gemeenschap. Dat leidt tot problemen op het moment dat de eigenwoningreserve voor het huwelijk bij een van de partners is ontstaan.

Nog onduidelijk is:

  • Wat betekent dit wetsvoorstel voor de verdeling van de EWR als men gehuwd is in algehele gemeenschap van goederen en een van de partners ontvangt een schenking onder de uitsluitingsclausule waarmee wordt afgelost?
  • Wat betekent dit wetsvoorstel voor de verdeling van de EWR als men gehuwd is op huwelijkse voorwaarden en de overwaarde van de woning moet worden verdeeld op basis van een finaal verrekenbeding?

Opnieuw het voorbeeld Gert en Karin Gert verkoopt op 1 januari 2022 zijn huidige eigen woning voor € 300.000. Hij had deze woning gekocht op 1 januari 2011. Destijds had hij deze woning gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Gert realiseert een eigenwoningreserve van € 100.000. Na verkoop van de woning trekt Gert in bij zijn vriendin Karin. Op 1 april 2022 trouwen Gert en Karin in de wettelijke gemeenschap van goederen. Gert en Karin kopen op 1 juli 2022 een nieuwe woning. Karin heeft nooit een eigen woning gehad en heeft dus ook geen eigenwoningverleden. Gert en Karin kopen de nieuwe woning voor een bedrag van € 400.000. Zij sluiten een annuïtaire hypotheek van € 200.000 met een looptijd van 360 maanden en een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000. Gert financiert een bedrag van € 100.000 uit de overwaarde gerealiseerd uit de verkoop van zijn vorige woning. De woning en de hypotheek zitten in de huwelijksgemeenschap van Gert en Karin. Zij verwerven ieder een aandeel in de eigen woning van 50% en ieder een aandeel in de hypotheek van 50%. Doordat Gert vanuit zijn privévermogen een bedrag van € 100.000 gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning, ontstaat een vergoedingsrecht van Gert op de gemeenschap van € 100.000.

Voorbeeld

Vervolg We zijn inmiddels tien jaar verder en het huwelijk van Gert en Karin is gestrand. Zij besluiten de gezamenlijke woning te verkopen voor € 460.000. De huidige hypotheek bestaat uit een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en de annuïteitenhypotheek bedraagt nog € 155.000. De totale eigenwoningreserve is € 205.000. Gert ontvangt een bedrag van € 160.000 en Karin ontvangt € 45.000.

Het wetsvoorstel bepaalt nu dat de eigenwoningreserve die is ontstaan voor het huwelijk alleen tussen partners wordt verdeeld als sprake is van een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen. Wat betekent het wetsvoorstel voor Gert en Karin?

Een bedrag van € 100.000 is de oorspronkelijke eigenwoningreserve van Gert en dat krijgt hij weer terug. Een bedrag van € 105.000 wordt verdeeld tussen Gert en Karin. De eigenwoningreserve van Karin bedraagt dan € 52.500. Karin ontvangt € 45.000 uit de verkoop van de woning, zodat er nog steeds een verschil is van € 7.500. Dit komt omdat de het vergoedingsrecht van Gert wordt berekend op basis van de beleggingsleer en het bedrag van de oude eigenwoningreserve van Gert nominaal € 100.000 bedraagt. Het probleem voor Karin is daarmee een stuk kleiner, maar nog niet helemaal opgelost. Als Gert en Karin zijn getrouwd in algehele gemeenschap van goederen, dan is de uitkomst anders. Op het moment van trouwen behoort de opbrengst van € 100.000 uit de verkoop van de eerste woning van Gert tot de gemeenschap. Bij aankoop van de gezamenlijke woning ontstaat nu geen vergoedingsrecht voor Gert. Op het moment dat Gert en Karin uit elkaar gaan, is de opbrengst van de woning € 205.000. Gert en Karin hebben ieder recht op een bedrag van € 102.500. De eigenwoningreserve wordt bij helfte toegerekend aan Gert en Karin. Zij hebben dus ook ieder een eigenwoningreserve van € 102.500.

Inbreng eigenwoningreserve We zien in de huidige wetgeving dat sprake is van beperking van renteaftrek, ondanks het feit dat de gehele eigenwoningreserve van de partner wordt ingebracht. Een beroep op het besluit kan deze onbedoelde beperking van de renteaftrek voorkomen. De staatssecretaris wil in de wet vastleggen dat op gezamenlijk niveau van beide partners bekeken wordt of de eigenwoningreserve daadwerkelijk is ingebracht.

Voorbeeld

Vervolg voorbeeld Gert en Karin Nadat Gert en Karin zijn getrouwd in de wettelijke gemeenschap van goederen, kopen zij een gezamenlijke woning van € 400.000. De gezamenlijke hypotheek bedraagt € 300.000 en wordt voor € 150.000 toegerekend aan Gert en voor € 150.000 aan Karin. In de huidige situatie behoort een bedrag van € 50.000 van de hypotheek van Gert tot box 3. Hij heeft maar de helft van zijn eigenwoningreserve van € 100.000 ingebracht. In de beoogde regeling wordt beoordeeld of de gezamenlijke hypotheek van Gert en Karin niet hoger is dan de verwervingskosten van de woning minus de eigenwoningreserve. De gezamenlijke hypotheek van Gert en Karin bedraagt € 300.000 en de verwervingskosten minus de eigenwoningreserve van Gert bedraagt € 400.000 -/- € 100.000 = € 300.000. Het gehele bedrag van de hypotheek valt in box 1. De eigenwoningreserve van € 100.000 blijft wel van Gert. Dat hebben we hiervoor gezien. Hij draagt dus niet de helft van de eigenwoningreserve over aan Karin.

Dit geldt ook als Gert en Karin getrouwd zouden zijn op basis van huwelijkse voorwaarden onder koude uitsluiting. De gezamenlijke hypotheek bedraagt € 300.000 en de eigenwoningreserve van Gert is geheel ingebracht. Hebben Gert en Karin een samenlevingscontract waarin zij een fiftyfiftyverdeling hebben afgesproken, dan zijn de gevolgen ook hetzelfde als bij een huwelijk in de wettelijke gemeenschap van goederen. Een onderlinge draagplichtovereenkomst is in beide situaties niet meer noodzakelijk.

2. De bestaande eigenwoningschuld

In de huidige situatie heeft Karin een aandeel in de aflossingsvrije lening van € 50.000. Dit gedeelte behoort bij Karin tot box 3. Ze heeft geen recht op overgangsrecht en moet daarom een annuïtaire (of lineaire) hypotheek sluiten. Tenzij Karin en Gert hebben gekozen voor de uitleg op basis van het besluit uit 2018 en in de aangifte inkomstenbelasting boedelmenging hebben vastgelegd. Op basis van het wetsvoorstel krijgen partners vanaf 2022 een keuze. Ze kunnen ervoor kiezen het overgangsrecht in te zetten naar rato van hun schuldaandeel. Behoort de woning tot de huwelijksgemeenschap, dan kunnen beide partners ieder 50% van de bestaande eigenwoningschuld benutten. De totale bestaande eigenwoningschuld mag daarbij nooit hoger zijn dan de oorspronkelijke bestaande eigenwoningschuld. Het spreekt voor zich dat ook de resterende looptijd van de dertigjaarstermijn overgaat naar de andere partner.

Nog onduidelijk is:

  • Wat betekent dit wetsvoorstel voor degene die op basis van een draagplichtovereenkomst een verdeling van de schuld van bijvoorbeeld 75 – 25 zijn overeengekomen?

Voorbeeld

De partners kunnen ervoor kiezen om de bestaande eigenwoningschuld te verdelen. Het is dus niet verplicht. Er wordt een zogenoemde kan-bepaling opgenomen in artikel 10bis.1 van het overgangsrecht. De staatssecretaris geeft aan dat wanneer de resterende aftrektermijn van de bestaande eigenwoningschuld nog maar kort is, het misschien interessant is om de betreffende keuze niet te maken.

Vervolg voorbeeld Gert en Karin Het aandeel van Karin in de aflossingsvrije hypotheek zit in box 3. Gert en Karin maken daarom de keuze om het overgangsrecht toe te bedelen aan Karin. De woning zit in de huwelijksgemeenschap en Karin krijgt de helft van de bestaande eigenwoningschuld van € 200.000 van Gert toebedeeld. Dit betekent dat de gehele aflossingsvrije hypotheek nu tot box 1 behoort met nog een resterende looptijd van de renteaftrek van 240 maanden. Van de annuïtaire hypotheek van € 200.000 behoort € 100.000 tot box 1. Ook dit deel van de lening heeft nog een resterende renteaftrektermijn van 240 maanden. Gert en Karin kunnen er ook voor kiezen om het overgangsrecht niet te verdelen. In dat geval blijft een bedrag van € 50.000 bij Karin tot box 3 behoren.

Als Gert en Karin in ons voorbeeld zouden samenwonen of getrouwd zouden zijn op basis van huwelijkse voorwaarden (koude uitsluiting), hebben zij ook de keuze om het overgangsrecht te verdelen. Overigens kunnen zij de bestaande eigenwoningschuld in die situatie ook door middel van een draagplichtovereenkomst nog steeds toedelen aan Gert.

Deel dit artikel: