Voor particulieren


Wijziging antimisbruikbepaling startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting

Het wetsartikel omtrent de antimisbruikbepaling van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting wordt aangescherpt en verduidelijkt.

Bron: Belastingplan 2022

Ingangsdatum: Terugwerkende kracht vanaf 1-4-2021

Status: Voorstel

Op 1 januari 2021 is de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting ingevoerd. Daardoor hoeft een starter onder een aantal voorwaarden geen overdrachtsbelasting te betalen over de aankoopwaarde van een woning. Vanaf 1 april 2021 kan de vrijstelling alleen worden toegepast als de waarde van de woning niet uitkomt boven € 400.000. In de wet is voorzien in een antimisbruikbepaling. Deze antimisbruikbepaling voorkomt dat de verkrijging van de woning wordt gesplitst om zo onder de woningwaardegrens van € 400.000 te blijven.

Voorbeeld

Bart (34) is van plan zijn eerste woning te kopen. Hij heeft een woning op het oog met een waarde van € 500.000. Van een kennis heeft hij te horen gekregen dat hij gebruik kan maken van de startersvrijstelling, ook al is de totaalwaarde boven de € 400.000. Bart kan namelijk eerst het vruchtgebruik kopen. Als het vruchtgebruik bijvoorbeeld een waarde heeft van € 300.000, kan de vrijstelling worden toegepast. Op een later moment kan Bart vervolgens het blote eigendom (€ 200.000) kopen. Over het blote eigendom van € 200.000 moet Bart wel overdrachtsbelasting betalen.

Antimisbruikbepaling De antimisbruikbepaling geldt als er sprake is van een gefaseerde verkrijging van een woning of rechten op deze woning. In het Belastingplan 2022 wordt verduidelijkt dat de antimisbruikbepaling ook geldt als later een aanhorigheid bij de woning wordt gekocht, bijvoorbeeld een schuur. De belasting wordt berekend over de waarde van de aankoop. Door de antimisbruikbepaling wordt het bedrag van de volgende aankoop vermeerderd met de vrijstelling die eerder is toegepast. De wettekst wordt op dit punt aangepast. Daardoor is slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de volgende verkrijging. Als de totale aankoopwaarde van alle verkrijgingen samen meer bedraagt dan € 400.000, wordt overdrachtsbelasting berekend over de totale aankoopprijs. Ook wordt de antimisbruikbepaling gewijzigd zodat deze niet langer van toepassing is op verkrijgingen krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht.

Voorbeeld

Pieter koopt in 2022 een woning van € 250.000. Hij past de startersvrijstelling toe. Zijn buurman heeft heel veel grond, waarvan hij de helft niet gebruikt. Pieter heeft een kleine tuin en vraagt aan de buurman of hij een stuk grond voor € 50.000 mag overkopen. De buurman gaat in datzelfde jaar akkoord met Pieters aanbod. In totaal is de woning van Pieter aangekocht voor € 300.000. Op dit moment moet overdrachtsbelasting worden betaald over € 300.000 (€ 50.000 + € 250.000). Door de aanpassing van de antimisbruikbepaling hoeft slechts overdrachtsbelasting te worden betaald over € 50.000. De totale aankoopwaarde van alle verkrijgingen samen is namelijk onder de woningwaardegrens van € 400.000.

Let op: De antimisbruikbepaling geldt vanaf 1 april 2021. Deze bepaling wordt slechts toegepast als de eerdere aankoop vanaf 1 april 2021 heeft plaatsgevonden.

Hoofdverblijfcriterium Om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling, moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Dit betekent dat de woning na de aankoop als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Bij de beoordeling of is voldaan aan het hoofdverblijfcriterium, kan rekening worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de verkrijging van de woning. Een onvoorziene omstandigheid is bijvoorbeeld overlijden of scheiding. Op dit moment is het niet mogelijk met onvoorziene omstandigheden rekening te houden die zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór het bezoek aan de notaris. In het Belastingplan 2022 wordt voorgesteld de wet aan te passen, zodat in de toekomst ook in deze situatie rekening gehouden kan worden met onvoorziene omstandigheden.

Tip

De antimisbruikbepaling geldt slechts wanneer de eerste aankoop binnen twaalf maanden wordt gevolgd door een andere aankoop, betrekking hebbende op hetzelfde onroerend goed. Bespreek met je klant of de gefaseerde aankoop buiten deze termijn kan plaatsvinden!

Deel dit artikel: