Voor iedereen

Beleggen in vastgoed

In het pakket Belastingplan wordt een aantal maatregelen voorgesteld die beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk maakt. Het gaat daarbij om aanpassing van de leegwaarderatio en verhoging van de overdrachtsbelasting. Daarnaast wordt voorgesteld om de hoge schenkingsvrijstelling voor de eigen woning te schrappen.

Bron: Belastingplan 2023

Ingangsdatum: 1-1-2023

Status: Wetsvoorstel

Aanpassing tarief overdrachtsbelasting

De laatste jaren worden woningen steeds vaker verkocht aan beleggers in plaats van kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Om die laatste groep tegemoet te komen wil het kabinet het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers verhogen. Koopt een belegger een pand dat hij gaat verhuren, dan is hij vanaf 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Nu bedraagt het tarief nog 8%. Voor een woning van € 400.000 betaalt de belegger dus in 2023 een bedrag van € 41.600 aan overdrachtsbelasting. Dit jaar is dat nog € 32.000.

Startersvrijstelling

Een koper die zelf in de woning gaat wonen betaalt maar 2% overdrachtsbelasting. Starters op de woningmarkt hebben recht op een startersvrijstelling. Voor hen bedraagt de overdrachtsbelasting zelfs 0%. Een starter is een koper, jonger dan 35 jaar, die de vrijstelling niet eerder heeft toegepast. In 2022 geldt de startersvrijstelling voor woningen met een waarde tot en met € 400.000. In 2023 wordt deze grens verruimd en geldt de startersvrijstelling voor woningen met een waarde tot en met € 440.000.

Afschaffing Jubelton

Voor schenkingen ten behoeve van de eigen woning geldt in 2022 een vrijstelling van € 106.671. Deze vrijstelling wordt ook wel aangeduid als jubelton. De vrijstelling zou een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt en werkt daarnaast ongelijkheid tussen potentiële kopers op de woningmarkt in de hand. Een koper met rijke ouders kan met behulp van de jubelton eenvoudiger een woning kopen dan een koper die geen schenking van zijn ouders krijgt.

Het kabinet stelt voor om de schenkingsvrijstelling in 2023 te beperken tot € 28.947 en in 2024 helemaal af te schaffen. Daarnaast wordt de spreidingsmogelijkheid voor de schenking beperkt tot twee jaar. Die termijn was tot dusver drie jaar.

Voorbeeld!

Dimitri wil zijn zoon Alexander graag helpen bij de aankoop van zijn woning. Dimitri heeft in 2022 maar € 20.000 beschikbaar om te schenken. In 2023 verkoopt Dimitri zijn eigen woning en gaat hij huren. Hij kan dan in 2023 het restant van de nog niet benutte schenkingsvrijstelling voor de eigen woning benutten. Alexander ontvangt in 2022 een bedrag van € 20.000 onder de ontbindende voorwaarde dat het bedrag gebruikt wordt om een eigen woning te kopen. In 2023 ontvangt hij nog € 86.000 en hij gebruikt het totale bedrag van € 106.000 om zijn droomhuis aan te schaffen.

De verhoging van de overdrachtsbelasting en afschaffing van de jubelton geeft ouders aanleiding goed na te denken over de manier waarop zij hun kinderen het beste kunnen helpen bij het financieren van woonruimte. Het rechtstreeks aanschaffen van een (studenten)woning door de ouders voor de kinderen wordt nog minder aantrekkelijk. De mogelijkheid om kinderen te schenken om een woning aan te kopen wordt moeilijker en leidt al snel tot een flink bedrag aan schenkbelasting. Het blijft voor ouders wel mogelijk om kinderen een bedrag onder zakelijke condities te lenen. Kinderen kunnen de lening gebruiken om een woning te kopen. De ouders kunnen vervolgens jaarlijks de rente en aflossing geheel of gedeeltelijk terugschenken aan de kinderen.

Leegwaarderatio

De derde maatregel die voor de vastgoedbelegger van belang is, gaat over de aanpassing van de leegwaarderatio.

De leegwaarderatio wordt gebruikt voor de waardebepaling van permanent verhuurde woningen. Dit is van belang voor de waardebepaling in zowel box 3 als voor de Successiewet (erf- en schenkbelasting). Normaliter wordt de waarde van een woning gelijkgesteld aan de WOZ-waarde. Voor een permanent verhuurde woning geldt een uitzondering. Over het algemeen wordt verondersteld dat de waarde van de woning die wordt verhuurd lager is dan van een woning die niet wordt verhuurd. Met behulp van de leegwaarderatio wordt de waarde van een verhuurde woning gecorrigeerd. Afhankelijk van de huuropbrengst en de WOZ-waarde kan met de leegwaarderatio een lagere waarde in box 3 vastgesteld worden voor de verhuurde woning.

In eerste instantie meldde het kabinet in het coalitieakkoord 2021-2025 nog dat in 2023 de leegwaarderatio volledig afgeschaft zou worden. Uit een rapport van SEO Economisch Onderzoek blijkt echter dat een actualisatie van de leegwaarderatio doeltreffender en doelmatiger is dan afschaffen. Staatssecretaris van Rij zegt de aanbevelingen uit dit rapport te volgen.

Per 1 januari 2023 wordt de tabel die hoort bij de leegwaarderatio geactualiseerd. Daarnaast wordt de leegwaarderatio nog op twee punten aangepast:

  1. Tijdelijke contracten worden uitgesloten. Dit betekent dat verhuurders van woningen met tijdelijke huurcontracten geen gebruik meer kunnen maken van de regeling. Verhuurders moeten dus de volledige WOZ-waarde in box 3 opgeven.
  2. Bij verhuur aan gelieerde partijen, moet bij de toepassing van de leegwaarderatio uitgegaan worden van het hoogste percentage in de tabel. Dit is vanaf 1 januari 2023 100%. Onder verhuur aan gelieerde partijen wordt volgens de memorie van toelichting bij het belastingplan onder andere verstaan de verhuur aan familieleden zoals kinderen. De definitie van het begrip gelieerde partij is nog niet aangegeven in het belastingplan.

In onderstaande tabel staan de huidige en de nieuwe percentages van de leegwaarderatio (bij een voor het enkele gebruik van de woning verschuldigde jaarlijkse huur of pacht als percentage van de WOZ-waarde).

Voorbeeld!

Frank heeft een woning die hij permanent verhuurt. De woning wordt belast in box 3. De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 350.000. De jaarlijkse huuropbrengst bedraagt € 12.500.

De verhouding tussen de jaarlijkse huuropbrengst en de WOZ-waarde (€ 12.500/€ 350.000) is 3,6%.

In 2022 is de waarde van deze woning in box 3: 62% x € 350.000 = € 217.000

In 2023 is de waarde van deze woning in box 3: 90% x € 350.000 = € 315.000

Door de aanpassing van de leegwaarderatio is het vermogen van Frank in box 3 vanaf 2023 € 98.000 hoger dan in 2022.

Zou Frank de woning verhuren aan zijn dochter Marjolein, dan zou hij in box 3 een waarde van € 350.000 in aanmerking moeten nemen.

Deel dit artikel: